Nakit parası olan yatırımcının en çok düştüğü hata, piyasa değerinin %20-30 altındaki etiketi gördüğünde iskan durumunu göz ardı etmektir. Bir mülk kağıt üzerinde muazzam bir kâr vaat edebilir, ancak iskan yoksa o yapı devlet nezdinde hâlâ bir "şantiye" demektir. Birçok kişi düşük maliyetli olduğu için iskansız ev alınır mı diye sorguluyor ama burada fiyat avantajından önce yasal statüye bakmak gerekir. Çözülemeyen bir hukuki sorun, başlangıçta elde edilen o karı birkaç yıl içinde ek masraflarla tamamen yutabilir.
İlk Bakışta Avantajlı Görünen İskansız Daireler Neden Daha Ucuza Satılır?
Bir gayrimenkulün fiyatı çevresindeki emsallerine göre çok düşükse, orada mutlaka çözülmesi gereken bir düğüm vardır. Satıcılar genelde bu durumu "belediyedeki ufak bir imza aşaması" gibi geçiştirse de durum o kadar basit değildir. İskansız mülkler ucuza satılır çünkü bu mülkler banka kredisine uygun değildir.
Yakın zamanda bir müşterimin incelememi istediği bir dairede tam bu tabloyu gördük: Bina yeni, lokasyon iyi ancak oturma ruhsatı nedir sorusu hâlâ muallaktaydı. Bu belge eksik olduğunda alıcı kitlesi sadece nakit parası olanlarla sınırlı kalıyor. Alıcısı azalan mülk de piyasa değerini koruyamıyor. Yani aslında ucuza alırken mülkün nakit paraya dönme hızından ve geniş bir alıcı kitlesine hitap etme gücünden feragat etmiş oluyorsunuz.
İskansız Ev Alırken Karşılaşabileceğiniz Kritik Riskler ve Ek Maliyetler
İskansız bir daire aldığınızda iş sadece tapu devriyle bitmiyor; asıl maliyetli süreç anahtarı teslim aldıktan sonra başlıyor. En somut risklerden biri, binanın resmi olarak hala bir inşaat sahası görünmesidir. Bu da aboneliklerinizin "şantiye tarifesi" üzerinden faturalandırılması demektir. Normal bir konutun iki, bazen üç katı elektrik ve su faturası ödemek, kağıt üzerinde yaptığınız o kârı aylar içinde eritmeye başlar.
Bir projemizde karşılaştığımız örnekte, maliklerin iskan alınamadığı için ortak alan giderlerini ve şantiye suyunu paylaştıramadığını, bu yüzden sürekli komşuluk hukuku krizleri yaşandığını gördük. Ayrıca, tapuda kat irtifakı yapı kullanma izni süreci tamamlanmadığı için mülkiyetin hala "toprak hissesi" olarak kalması büyük bir risktir. Yarın binanın başına bir şey gelse veya yıkım kararı çıksa, hak iddia edebileceğiniz alan dairenin içi değil, arsadaki payınızla sınırlı kalabilir. Bu belirsizlik, birikiminizi korumasız bırakmak demektir.
Bina Neden İskan Alamaz?
Bir binanın iskan alamamasının arkasında genelde imza eksikliği değil, teknik veya hukuki bir aşım yatar. Belediyeye gidip dosyasını incelediğimiz birçok yapıda karşılaştığımız tablo sabittir: Müteahhit ya projeye sadık kalmamıştır ya da devlete olan yükümlülüklerini yerine getirmemiştir.
En sık karşılaştığım durum projeye aykırı eklemelerdir. Örneğin, projede sığınak veya otopark olarak görünen alanların daireye dönüştürülmesi ya da çatı katında yönetmeliğe aykırı bir büyüme yapılması iskanın önündeki en büyük engeldir. Belediye ekipleri denetime geldiğinde projedeki çizimle sahadaki uygulama birbirini tutmazsa o binaya onay vermez.
Sadece teknik kusurlar da yetmez; SGK borçları veya vergi dairesine olan harç yükümlülükleri de süreci kilitler. Müteahhit binayı bitirse bile işçilik primlerini yatırmadıysa bina yasal olarak "tamamlanmış" sayılmaz. Alıcı olarak siz binanın her şeyinin bittiğini sanırsınız ama arka plandaki bu borç yükü iskanın alınmasını imkansız hale getirir. Bu yüzden iskanı olmayan her yapı, aslında çözülmeyi bekleyen bir mali veya mimari kriz potansiyeli taşır.
Hangi Durumlarda İskansız Bir Konuta Yatırım Yapılabilir?
Her ne kadar riskli bir alan olsa da bazı spesifik durumlarda iskansız bir mülke yatırım yapmak mantıklı bir hamleye dönüşebilir. Ancak burada "şansına güvenmek" yerine matematiksel ve teknik bir doğrulama yapmak şarttır.
Eğer binadaki sorun sadece müteahhidin ödemediği SGK primleri veya vergi borçları gibi mali yükümlülüklerden kaynaklanıyorsa, bu durum bir fırsat olabilir. Binadaki maliklerin bir araya gelerek bu borcu ödeme ve iskanı alma ihtimali her zaman vardır. Bu maliyeti, alış fiyatındaki indirimle kıyasladığınızda rakamlar lehinize çıkıyorsa, risk yönetilebilir demektir.
Bir diğer senaryo ise binanın mevcut projesine tamamen uygun yapılması ancak ruhsat süresinin dolması gibi bürokratik gecikmelerdir. Belediyeden dosya incelemesi yaptığımızda mimari bir aykırılık (kaçak kat, sığınak ihlali vb.) görmüyorsak, iskanın sadece bir zaman meselesi olduğunu söyleyebiliriz. Ancak bu kararı vermeden önce mutlaka bağımsız bir uzmandan teknik görüş almak gerekir. Kendi gözlemlerime dayanarak şunu net söyleyebilirim: Eğer mülkteki sorun statik bir proje hatası veya imar barışına bile girmeyecek kadar büyük bir ihlalse, ne kadar ucuz olursa olsun o yatırımdan uzak durmak en güvenli yoldur.
Günün sonunda iskansız ev alınır mı sorusunun cevabı, sizin ne kadar risk tolere edebileceğinizle ilgilidir. Eğer amacınız kısa vadede mülkü nakde çevirmek veya güvenli bir kira geliri elde etmekse, iskan belgesi olmayan bir yapı size kâr değil, sadece baş ağrısı getirir. Ucuz etin yahnisi misali, alırken ettiğiniz tasarruf; yüksek faturalar, yasal cezalar ve satış zorluklarıyla elinizden uçup gider.
Yatırım yaparken "fiyata" değil, "teslim edilebilir değere" odaklanın. İskansız bir mülk alacaksanız bile, bunu mutlaka bir uzman eşliğinde, binanın neden onay alamadığını netleştirerek yapın.