Konut kredisiyle alınan evler zamanla farklı ihtiyaçlar ya da yatırım kararları doğrultusunda satışa çıkarılabilir. Ancak üzerinde ipotek bulunan bir evin satışı, belirli yasal ve finansal adımları gerektirir. Bu süreçte “konut kredisi ile alınan ev satılabilir mi?” sorusu kadar, konut tapu işlemleri nasıl yapılır gibi teknik ayrıntılar da önem kazanır. Özellikle taksitle ev alma gibi farklı ödeme yöntemlerinin yaygınlaştığı günümüzde, bu tür satış işlemlerinde dikkat edilmesi gereken noktaları bilmek alıcı ve satıcı açısından büyük avantaj sağlar.
Konut Kredili Ev Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Konut kredisiyle alınmış bir evin satışını gerçekleştirmeden önce, taşınmazın üzerinde devam eden bir ipotek olup olmadığını kontrol etmek kritik bir adımdır. Çünkü banka, verilen kredinin teminatı olarak evin tapusuna ipotek koyar ve bu durum satış sürecini doğrudan etkiler.
Ev satış sürecine başlamadan önce alıcıya kredi durumu hakkında net bilgi verilmesi, hem yasal sorumluluklar hem de güven açısından önemlidir. İpotekli evlerin satışı mümkün olsa da, alıcı bu durumu bilerek sürece dahil olmalıdır. Aksi halde ileride yasal anlaşmazlıklar yaşanabilir.
Satış sürecinde tapu devri, banka işlemleri ve olası borç kapama gibi konular detaylı şekilde planlanmalıdır. Satıcının kredi borcunu kapatmadan evi satmak istemesi durumunda, bankayla önceden mutabık kalınması gerekebilir. Bazı durumlarda banka, satış bedelinden doğrudan borç tahsil ederek ipoteği kaldırır.
Ayrıca, taraflar arasında yapılacak ön sözleşmede kredi borcunun nasıl kapatılacağı, tapunun ne zaman devredileceği gibi detaylar açıkça belirtilmelidir. Bu sözleşme, olası uyuşmazlıkların önüne geçer ve süreci hem satıcı hem de alıcı açısından daha güvenli hale getirir.
Devam Eden Konut Kredisi Varken Ev Satışı Nasıl Yapılır?
Kredi borcu tamamen bitmeden ev satışı yapmak mümkündür ancak bu süreç, borcu kapanmış bir evin satışına göre daha fazla koordinasyon gerektirir. Öncelikle, evin üzerinde halen banka ipoteği bulunduğu için satış işlemine geçmeden önce banka ile görüşmek şarttır.
Bu tür durumlarda genellikle iki farklı yol izlenir: İlki, satıcının kredi borcunu satıştan önce kendi imkânlarıyla kapatmasıdır. Borç kapandıktan sonra banka ipoteği kaldırır ve evin tapusu temiz hale gelir. Bu sayede standart bir satış işlemi gerçekleştirilebilir.
İkinci yol ise satış bedelinin bir kısmının doğrudan bankaya ödenmesiyle kredi borcunun kapatılmasıdır. Alıcı, bankanın belirlediği borç tutarını doğrudan bankaya yatırır. Geri kalan tutar satıcıya verilir ve ipotek kaldırıldıktan sonra tapu devri yapılır. Bu yöntem, alıcının güvenliğini artırdığı için sık tercih edilir.
Bazı durumlarda ise alıcı, satıcının kalan konut kredisi borcunu devralmak ister. Ancak bu yöntem her zaman mümkün değildir çünkü bankanın hem alıcıyı hem de kredi şartlarını onaylaması gerekir. Bankalar, genellikle yeni bir kredi süreci başlatmayı tercih eder.
Her durumda satışa geçmeden önce bankadan güncel borç yazısı alınmalı ve tapu müdürlüğü ile işlemler önceden planlanmalıdır. Bu süreçte hem bankanın hem de tapunun onayıyla hareket etmek gerekir.
Kredi Borcu Devredilmeden Satış Mümkün mü?
Kredi borcu devredilmeden yani alıcıya yüklenmeden yapılan satış işlemleri mümkündür, ancak dikkatle yönetilmesi gereken adımlar içerir. Bu tür satışlarda, genellikle evin satış bedelinden bir kısmı doğrudan kredi borcunun kapatılması için kullanılır ve kalan miktar satıcıya ödenir.
Bu yöntemde en önemli aşama, borç kapama işleminin doğru zamanlamayla yapılmasıdır. Tapu devrinden önce bankaya başvurularak “kredi kapama tutarı” öğrenilmeli ve satış günü bu tutar bankaya yatırılmalıdır. Böylece banka ipoteği kaldırır ve tapu devri yapılabilir hale gelir.
Kredi borcunun devredilmemesi, alıcının bankayla ek bir kredi sürecine girmesini engellediği için daha hızlı bir satış süreci sağlar. Ancak satıcının borcu kapatmak için yeterli finansmana sahip olması ya da alıcı ile bu konuda önceden anlaşması gerekir.
Bazı durumlarda satış sözleşmesinde şu şekilde bir yol izlenebilir: Alıcı, satış bedelini iki ayrı ödeme ile yapar. Önce bankaya kalan kredi borcunu yatırır, ardından kalan kısmı doğrudan satıcıya öder. Bu yöntem hem yasal açıdan güvenli hem de pratik bir çözümdür.
Unutulmamalıdır ki, borç devri yapılmaksızın ev satışı ancak banka ve tapu müdürlüğü ile eşgüdümlü şekilde yürütüldüğünde sorunsuz tamamlanabilir.
Tapu İşlemleri ve Banka İpotek Kaldırma Süreci
Konut kredisi ile alınan bir evin satışı sırasında tapu işlemleri ve ipotek kaldırma süreci, hem yasal hem de pratik açıdan büyük önem taşır. Bu adımlar, satışın tamamlanabilmesi için mutlaka doğru sırayla ve eksiksiz olarak yürütülmelidir.
Öncelikle tapu devri işlemleri için hem alıcı hem de satıcı Tapu Müdürlüğü’ne başvurur. Ancak evin üzerinde banka ipoteği varsa, tapu devrinden önce bu ipoteğin kaldırılması gerekir. İpotek, bankaya olan kredi borcunun teminatı olduğundan, borç tamamen kapanmadan tapuda satış işlemi yapılamaz.
Borç kapatıldıktan sonra, banka tarafından “ipotek fek yazısı” (ipoteğin kaldırıldığına dair resmi belge) hazırlanır. Bu yazı, genellikle satış günü bankadan alınır ve Tapu Müdürlüğü’ne ibraz edilir. Tapu yetkilileri, bu belgeyi aldıktan sonra ipoteği sistemden kaldırır ve satış işlemini onaylar.
İşlemler sırasında satıcıdan, borcun tamamen kapandığına dair dekont da istenebilir. Bu nedenle satış günü, hem banka hem de tapu müdürlüğüyle zamanlama uyumlu olmalıdır. Bazı durumlarda banka temsilcisi de tapu işlemlerine bizzat katılarak süreci hızlandırır.
Tapu devri tamamlandıktan sonra alıcı, tapusunu ipoteksiz ve temiz şekilde teslim alır.
Konut Kredili Ev Satışında Vergi ve Masraflar
Konut kredisiyle alınan bir evin satışı sırasında, yalnızca banka işlemleri değil; vergi ve yasal masraflar da sürecin önemli bir parçasını oluşturur. Bu yükümlülükler, hem satıcının hem de alıcının bilmesi gereken maliyetleri içerir.
Öncelikle, satış işleminde en sık karşılaşılan vergi türü “gayrimenkul değer artış kazancı vergisi”dir. Eğer ev, satın alındıktan sonra 5 yıl içinde satılıyorsa ve satış fiyatı, alış fiyatından yüksekse, bu kazanç üzerinden vergi ödeme zorunluluğu doğabilir. Bu hesaplamada, evin alış ve satış tarihleri ile ilgili belgeler ve değer tespitleri dikkate alınır.
Tapu harcı da bir diğer önemli kalemdir. 2025 yılı itibarıyla alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenen bu harç, taşınmazın satış bedelinin %2’si oranındadır. Yani toplamda %4 oranında tapu harcı söz konusudur. Ancak taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre bu harcın tamamı alıcı ya da satıcı tarafından da ödenebilir.
Ayrıca tapuda döner sermaye bedeli, ipotek fek ücreti gibi küçük ancak göz ardı edilmemesi gereken ek masraflar da bulunur. Banka ipoteği kaldırılıyorsa, bu işlem için de belirli bir işlem ücreti ödenmesi gerekebilir.
Tüm bu giderlerin önceden planlanması, satış sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar. Alıcı ve satıcının işlem gününden önce bu kalemleri netleştirmesi, her iki tarafın da mali açıdan hazırlıklı olmasını mümkün kılar.
Konut kredisiyle alınmış bir evi satmak mümkündür, ancak bu süreçte dikkat edilmesi gereken pek çok detay vardır. İpotek durumu, banka işlemleri, tapu devri, vergi ve masraflar gibi adımların her biri, satışın sağlıklı ilerleebilmesi için büyük önem taşır. Özellikle kredi borcu devam ederken satış planlanıyorsa, alıcı ve satıcının birlikte hareket etmesi ve banka ile tapu müdürlüğüyle koordineli çalışması gerekir. Bu rehberde anlattığımız bilgiler sayesinde siz de satış sürecine daha hazırlıklı adım atabilir, olası aksaklıkların önüne geçebilirsiniz.