Üst hakkı, bir taşınmaz malın (örneğin bir arsanın) maliki dışında bir kişiye, o taşınmazın üzerinde yapı veya tesis yapma ve bu yapının maliki olma yetkisini veren sınırlı ayni haktır. Yani bir başkasına ait bir arsa üzerine bina yapmak ve bu binanın sahibi olmak mümkün hale gelir. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup, genellikle uzun süreli yatırımlar veya projelerde kullanılır.
Üst hakkı kurulurken, arsanın mülkiyeti değişmez; zemin yine mal sahibine aittir. Ancak yapılan bina veya tesis, üst hakkı sahibine ait olur. Bu hak, tapu siciline tescil edilerek kurulabilir ve genellikle belirli bir süreyle sınırlıdır. En çok 99 yıla kadar tanınabilir, süresi bitince bina veya tesis arsaya bağlı hale gelir ve arsa sahibine geçer. Bu durum, “üst hakkı süresi sonunda yapının mülkiyeti arsaya geçer” ifadesiyle özetlenir.
Örneğin bir şirket, belediyeye ait bir arsada otel yapmak isterse, arsayı satın almak yerine o arsa üzerinde belirli bir süreyle üst hakkı kurabilir. Şirket bu süre boyunca otelin sahibi olur, işletmesini yapar ve süresi dolduğunda mülkiyet belediyeye geçer. Bu sistem, özellikle kamu arazilerinin özel yatırımlara açılmasında ve uzun vadeli projelerde tercih edilir.
Kısaca, üst hakkı başkasına ait bir arsa üzerinde yapı yapma ve bu yapının sahibi olma imkânı sağlayan, tapuya tescilli ve genellikle süreli bir ayni haktır.