KAKS, açılımı ile Kat Alanı Kat Sayısı, imar planlarında kullanılan ve bir parsel üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen katsayıdır. Gayrimenkul sektöründe KAKS, bir arsanın üzerinde ne kadar büyüklükte yapı yapılabileceğini gösteren en temel değerlerden biridir.
Detaylandıracak olursak; KAKS, parselin imar planında belirlenmiş yüzölçümü ile kat alanı kat sayısının çarpılmasıyla hesaplanır. Çıkan sonuç, o parselde yapılabilecek toplam inşaat alanını (inşaat emsalini) verir. Bu hesaplama, yalnızca kapalı alanlar için geçerlidir; yani otopark, sığınak gibi zorunlu alanlar KAKS’a dahil edilmez.
Örneğin, 1.000 metrekarelik bir arsanız olduğunu düşünelim. İmar planında bu parsel için KAKS = 2.00 olarak belirlenmişse, burada yapılabilecek toplam inşaat alanı 1.000 m² x 2.00 = 2.000 m² olacaktır. Yani bu parsel üzerinde toplam 2.000 metrekarelik kapalı alana sahip bir bina inşa edilebilir. Bu toplam alan, ister 2 katlı 1.000 m² + 1.000 m², ister 4 katlı 500 m² + 500 m² şeklinde kullanılabilir; ancak maksimum sınır 2.000 m²’dir.
KAKS genellikle Emsal ya da Emsal Alanı Katsayısı olarak da adlandırılır. İmar planlarında her parsel için ayrı ayrı belirlenir ve şehirlerin planlı gelişimini sağlamak amacıyla kullanılır. KAKS değeri arttıkça inşaat yapılabilir alan büyür, dolayısıyla taşınmazın değeri de genellikle artar.