İpotek tesisi, bir taşınmazın belirli bir borca karşılık teminat gösterilmesi amacıyla tapu kütüğüne ipotek kaydı konulması işlemidir. Daha sade bir ifadeyle, bir borcun ödenmemesi ihtimaline karşı alacaklının haklarını güvence altına almak için taşınmaz üzerine hukuki bir güvence kurulmasıdır. Bu işlem genellikle konut kredisi gibi banka finansmanlarında karşımıza çıkar. İpotek tesisi sayesinde alacaklı, borç ödenmezse taşınmazın satışını talep etme hakkına sahip olur.
İpotek tesisi, Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre resmî şekilde ve tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir. Taşınmaz maliki ile alacaklı arasında yapılan sözleşme doğrultusunda ipotek, tapu siciline tescil edilir ve bu tescil ile hukuken geçerlilik kazanır. İpotek belirli bir borç miktarı için kurulabileceği gibi üst sınır ipoteği şeklinde de düzenlenebilir. Bu yönüyle hem borçlu hem de alacaklı açısından hukuki güvenlik sağlayan bir mekanizmadır.
Örneğin bir kişi bankadan konut kredisi kullandığında, banka kredi tutarı kadar taşınmaz üzerine ipotek koydurur. Borç düzenli şekilde ödendiği sürece ipotek taşınmazın kullanımını engellemez; malik evi kullanmaya devam eder. Ancak borç ödenmezse banka, yasal takip başlatarak taşınmazın satışını talep edebilir. Bu durum, ipoteğin alacaklı açısından güçlü bir teminat aracı olduğunu gösterir.
Özetle ipotek tesisi, bir borcun güvence altına alınması amacıyla taşınmaz üzerine tapu sicilinde kurulan ayni bir teminattır. Özellikle gayrimenkul finansmanında sıkça kullanılan bu uygulama, kredi ilişkilerinde taraflar arasındaki güveni ve hukuki korumayı sağlar.