Kapitalizasyon oranı, gayrimenkul sektöründe bir yatırımın getiri oranını ölçmek için kullanılan temel bir finansal kavramdır. Kısaca, bir gayrimenkulün yıllık net işletme gelirinin (kira gelirleri – giderler) o gayrimenkulün piyasa değerine oranıdır. Yani yatırımın değerine göre ne kadar gelir sağladığını gösterir.
Kapitalizasyon oranı, yatırımcıların bir gayrimenkulün kârlılığını ve geri dönüş süresini anlamasında önemli bir araçtır. Hesaplama formülü şöyledir:
Kapitalizasyon Oranı (Cap Rate) = Net İşletme Geliri / Gayrimenkulün Piyasa Değeri
Örneğin, bir daire yıllık 100.000 TL kira geliri sağlıyorsa ve piyasa değeri 2.000.000 TL ise: 100.000 / 2.000.000 = %5 kapitalizasyon oranı çıkar. Bu da yatırımcının her yıl ortalama %5 getiri elde edeceğini gösterir.
Kapitalizasyon oranı, sadece kira geliriyle sınırlı değildir; aynı zamanda giderler, bakım masrafları ve boş kalma riski gibi faktörlerden de etkilenir. Yüksek kapitalizasyon oranı, genellikle daha riskli ama yüksek getirili yatırımları; düşük oran ise daha güvenli ama düşük getirili yatırımları işaret eder. Bu nedenle yatırımcılar, farklı bölgelerdeki emlakların kapitalizasyon oranlarını karşılaştırarak karar verirler. Örneğin, merkezi bir konumdaki bir ofis binasında oran daha düşük olabilirken, gelişmekte olan bir bölgedeki ticari mülklerde daha yüksek olabilir.
Özetle, kapitalizasyon oranı bir gayrimenkul yatırımının “yıllık getiri yüzdesini” gösterir. Yatırımcıların, gayrimenkulün değerine kıyasla elde edecekleri kira gelirini anlamalarını sağlar ve farklı mülklerin kârlılıklarını karşılaştırmak için kullanılan en pratik ölçütlerden biridir.