Ayrık nizam, kelime anlamıyla yapının komşu parsellerdeki binalardan bağımsız ve ayrı olarak konumlandırılmasıdır. Gayrimenkul ve imar mevzuatında ise, bir binanın parsel sınırları içinde yan bahçe mesafeleri bırakılarak, komşu binalara bitişik olmadan inşa edilmesini ifade eder.
Ayrık nizam uygulamasında her yapı, kendi parseli içinde konumlanır ve çevresinde boşluklar (ön, yan ve arka bahçeler) bulunur. Bu sayede binalar arasında mesafe korunur; hava sirkülasyonu, güneş ışığı alma, mahremiyet ve yeşil alan kullanımı artar. Özellikle müstakil evler, villalar ve az katlı konut projelerinde ayrık nizam sıkça tercih edilir. İmar planlarında ayrık nizamla birlikte genellikle TAKS, KAKS (emsal), kat sayısı ve çekme mesafeleri gibi kurallar da açıkça belirtilir. Örneğin, bir parselde ayrık nizam şartı varsa bina, komşu parsele bitişik yapılamaz; belirlenen yan bahçe mesafeleri mutlaka bırakılmalıdır.
Ayrık nizam, bitişik nizam ve blok nizam ile karşılaştırıldığında daha ferah bir yaşam alanı sunar. Ancak bu düzen, arsa kullanımını daha sınırlı hale getirebilir; çünkü yapı, parselin tamamına yayılamaz. Bu nedenle ayrık nizamlı arsalar, şehir merkezlerinden ziyade daha düşük yoğunluklu yerleşim alanlarında yaygındır ve planlama açısından yaşam kalitesini artırmayı hedefler.
Özetle, ayrık nizam; bir yapının komşu binalara bitişmeden, kendi parseli içinde belirli bahçe mesafeleri bırakılarak inşa edilmesini ifade eden bir imar düzenidir. Ferah, ışık alan ve mahremiyeti yüksek yapılar için tercih edilir ve bir arsanın nasıl değerlendirileceğini doğrudan etkileyen önemli bir imar kriteridir.